Google+
  EN CN Контакты

Банкротство застройщика: вопросы и загадки

Участие в долевом строительстве (или просто в строительстве) объектов жилья один из самых популярных способов приобретения жилых помещений. Покупка уже готовых жилых помещений на первичном или вторичном рынке обходится гораздо дороже. Однако за экономию приходится расплачиваться рисками, которые, пожалуй, на сегодняшний день являются самыми значительными рисками гражданского оборота с участием физических лиц.

Количество "обманутых дольщиков" превышает все разумные пределы. Тем не менее, желание получить достойное жилье уже при этой жизни продолжает толкать граждан в унылые ряды «обманутых дольщиков». Так обычно именуют граждан, которые профинансировали строительство жилья, но так и не получили его из-за мошенничества или банкротства застройщика. Первой попыткой законодателя защитить обманутых дольщиков путем предоставления им специальных инструментов защиты своих интересов было введении Федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Однако он не охватил всех обманутых и их интересов в полной мере.

Во-первых, многие граждане не заключали такого договора, подаваясь на уговоры и посулы недобросовестных застройщиков, а заключали иные договоры или участвовали в сомнительных схемах, призванных обойти договор долевого строительства.

Во-вторых, даже дольщики, заключившие договор долевого строительства, попадали в затруднительную ситуацию в случае, если застройщик, не исполняющий своих обязательств, оказывался банкротом. Дело в том, что до недавнего времени к банкроту можно было предъявить только денежное требование. Но многие обманутые дольщики были заинтересованы не в возврате уплаченных средств, которые за годы строительства неизбежно обесценились, а все-таки в обретении жилья.

С 15 августа 2011 г. банкротство компаний-застройщиков, привлекающих в жилищное строительство денежные средства граждан, регулируют специальные нормы. В гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ) они выделены в отдельный параграф (§ 7 "Банкротство застройщиков"), включающий 15 статей. Новации введены Федеральным законом от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ и обеспечивают приоритетную защиту интересов физических лиц, профинансировавших строительство жилья. Причем теперь при банкротстве застройщика к нему можно предъявлять не только требования о возврате денежных средств, но требования о передаче жилых помещений, независимо от того достроены они или нет. В последнем случае, категория "обманутых дольщиков" получила возможность создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) нового типа - для достройки жилого дома, возведение которого не окончено застройщиком.

Далее мы заменим обидное наименование «обманутые дольщики» на позитивное - «участники строительства».

К сожалению, законодатель при принятии указанных новаций проявил неуместную поспешность и параграф 7 главы IX Закона о банкротстве получился сырым и противоречивым, поэтому неудивительно, что за полгода действия параграфа не появилось ни одного комментария или разъяснения официальных или судебных органов. Более того, арбитражные суды крайне неохотно идут на применение процедуры банкротства застройщика, а в случае, когда она все-таки введена, всячески затягивают процесс банкротства просто потому, что не знают, как им действовать. В аналогичной ситуации находятся и арбитражные управляющие.

В этой статье, не претендуя на толкование не вполне понятой логики законодателя, мы проанализируем основные моменты процедуры банкротства застройщика и особо остановимся на противоречиях и белых пятнах этого института.


Инициация процедуры банкротства застройщика

Как полагается неприятности начинаются с самого начала. Дело в том, что в обычном банкротном процессе формируется один реестр кредиторов, куда включаются только денежные требования, поскольку иных требований в обычном банкротстве предъявлено быть не может. Конкурсные кредиторы (а также уполномоченные органы), имеющие денежные требования, не связанные с выплатой заработной платы или возмещением вреда попадают в третью очередь этого реестра. То есть их требования будут удовлетворены за счет конкурсной массы, которая останется после выплаты долгов по зарплате и возмещению вреда. Правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (далее – параграф 7) предполагают формирование в рамках одного банкротного процесса двух реестров кредиторов один реестр - это реестр требований участников строительства о передаче им жилых помещений. В данный реестр включаются сведения о том, какое именно помещение застройщик обязался передать участнику строительства, но не передал. Во второй реестр включаются денежные требования, причем как участников строительства, так и конкурсных кредиторов и уполномоченных органов. Однако в данном реестре денежные требования участников строительства включаются в третью очередь, а требования конкурсных кредиторов и уполномоченных органов – в четвертую .

Вроде бы понятно, что в инициации процедуры банкротсва должника именно как застройщика кровно заинтересован участник строительства. Тем не менее, именно для участника строительства процедура инициации банкротства должника как застройщика крайне затруднена. Закон определяет, два варианта начала процедуры банкротства застройщика:

  • «первичная инициация» - когда о применении такой процедуры просит конкурсный кредитор или уполномоченный орган (инспекция ФНС), подавая в суд заявление о признании должника банкротом. Если в таком заявлении имеются сведения, о том, что должник является застройщиком, то арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника правил параграфа 7 в определении о принятии заявления о признании должника банкротом.

Однако уполномоченный орган (ФНС) не может иметь заинтересованности в банкротстве должника как застройщика. Уполномоченный орган всегда имеет к должнику исключительно денежные требования. То же самое можно сказать о конкурсном кредиторе – в силу самого определения это лишь тот кредитор, который имеет к должнику именно денежные требования. При этом лица, имеющие к застройщику денежные требования и не имеющие к нему требований о передаче жилых помещений, совершенно не заинтересованы в банкротстве должника как застройщика. Мало того, что это усложняет и без того длительную процедуру банкротства, так к тому же банкротство по правилам параграфа 7 ставит «чисто денежных» кредиторов в неравное положение с участниками строительства. Если будет введена процедура банкротства застройщика, то денежные требования конкурсных кредиторов, не являющихся участниками строительства из третьей очереди погашения долгов, в которую они попали бы при обычном банкротстве, автоматически перемещаются в четвертую очередь. Это означает, что их требования будут удовлетворены только после того, как будут удовлетворены денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче им жилых помещений.

Таким образом, ни конкурсные кредиторы, не являющиеся участниками строительства, ни, тем более уполномоченные органы, не заинтересованы в том, чтобы в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика.

И, напротив, участники строительства заинтересованы в банкротстве должника именно по правилам параграфа 7, поскольку в этом случае они отбрасывают всех «чисто денежных» кредиторов в четвертую очередь банкротства.

Однако подать в суд заявление о признании должника банкротом вправе только конкурсный кредитор или уполномоченный органа, денежные требования, которых к должнику подтверждены вступившим в силу решением суда. Получается, что указать в заявлении о признании должника банкротом могут только те лица, которые в принципе не заинтересованы в том, что бы должник банкротился в качестве застройщика. Либо, участник строительства должен сперва просудить в суде денежные требования к должнику (в которых он может быть не заинтересован), дождаться вступления такого решения в законную силу, подать заявление о признании должника банкротом. и все это лишь для того, чтобы указать в этом заявлении на применение при банкротстве должника правил параграфа 7 Закона о банкротстве.

При этом остается неясным, что представляют собой сведения о том, что должник является застройщиком. Должны ли эти сведения подтверждаться какими-либо определенными доказательствами. Должен ли суд давать оценку данным сведениям и доказательствам или принимать их на веру? Иными словами непонятно, должен ли суд, увидев в заявлении о признании должника банкротом указание на то, что должник является застройщиком, проверять соответствие этих сведений действительности.

  • «вторичная инициация» - когда сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил параграфа 7.

Допустим ситуацию, при которой первичная инициация не состоялась, т.е. должник или кредитор, подавшие в суд заявление о банкротстве должника, не указали в нем на применение при банкротстве правил параграфа 7. Допустим, что заявитель просто в этом не заинтересован, поскольку не имеет к застройщику требований о передаче жилых помещений, а имеет какие-то денежные претензии. При этом, однако, имеются другие кредиторы должника, которые вложили денежные средства именно в строительство, которое осуществлял должник. Каким образом, данные участники строительства могут инициировать процедуру банкротства застройщика.

Заявлять ходатайство о применении правил параграфа 7 такие участники строительства не могут, поскольку не являются лицами, участвующими в деле о банкротстве. В силу ст. 34 Закона о банкротстве лицами, участвующими в деле о банкротстве, являются: должник; арбитражный управляющий; конкурсные кредиторы; уполномоченные органы; лицо, предоставившее обеспечение для проведения финансового оздоровления. Как видно, участник строительства не относится к числу лиц, участвующих в деле о банкротстве. Даже если предположить, что законодатель имел ввиду равенство участника строительства и конкурсного кредитора (кредитора в денежном обязательстве), то даже конкурсный кредитор становится лицом, участвующим в деле о банкротстве только после предъявления в установленном порядке требований о включении в реестр кредиторов.

В свою очередь, предъявление требований о включении в реестр кредиторов, согласно статье 71 Закона о банкротстве возможно в течение 30 дней с момента публикации сведений о введении в отношении должника процедуры наблюдения.

Таким образом, до даты публикации сведений о введении в отношении должника процедуры наблюдения участники строительства не могут заявлять ходатайства о применении параграфа 7. А после даты публикации заявлять такое ходатайство сможет только тот участник строительства, который подал заявление о включении его в реестр кредиторов и тем самым прибрел статус лица, участвующего в деле о банкротстве.

Иными словами, для того чтобы приобрести статус лица, участвующего в деле участник строительства должен обладать денежными требованиям к должнику. Но участники строительства всегда обладают денежными требованиями к должнику – это следует из самого определения участника строительства.

Вторичная инициация процедуры банкротства застройщика возможно только со стороны участника строительства, заявление которого о включении его требований в реестр кредиторов принято к производству судом.

Получается довольно нелогичная конструкция – для того, чтобы заявить ходатайство и возбудить дело о банкротстве должника именно как застройщика, участник строительства должен сначала заявиться в процесс как обычный денежный кредитор, хотя он вовсе не намерен требовать возврата денег. Тем не менее, участнику строительства необходимо их потребовать только для того, чтобы «влезть» внутрь банкротного процесса и заявить ходатайство о применении параграфа 7 Закона о банкротстве, т.е. инициировать банкротство застройщика.

Таким образом, запуск процедуры банкротства застройщика по правилам параграфа 7 начинается с вынесения судом определения о принятии заявления о признании должника банкротом, в котором содержится указание на применение параграфа 7, либо в уже возбужденном деле о банкротстве с вынесения отдельного определения о применении при банкротстве должника правил параграфа 7.

Но это еще не все. Чем дальше - тем страшнее. Допустим, что в отношении должника введена процедура наблюдения. Начал формироваться реестр кредиторов по обычной процедуре банкротства. Вдруг, по прошествии определенного времени, но в пределах 30 дневного срока, один из конкурсных кредиторов, заявление которого о включении в реестр кредиторов принято к производству, заявил ходатайство применении параграфа 7. Вопрос - должен ли суд выносить при этом определение о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Вроде бы закон о банкротстве такого не предусматривает. Не может быть введено две процедуры наблюдения в отношении одного должника одновременно. Тогда получается, что суд ограничивается определением о применении параграфа 7 в процедуре наблюдения уже введенной в отношении должника.

Однако здесь снова возникает неясность. Кредитор получает статус конкурсного кредитора только с момента включения его требований в реестр. Если после этого он заявляет ходатайство о применении банкротства застройщика, то его требования к застройщику должны быть включены в другой реестр - реестр требований о передаче жилого помещения. А как поступить с требованиями, уже включенными в реестр кредиторов? Ведь один и тот же кредитор не может одновременно требовать и возврата денег, уплаченных за жилое помещение,, и передачи самого жилого помещения.

Но, если уже введено наблюдение и сформирован реестр кредиторов, то денежные требования кредиторов, не связанные с оплатой жилых помещений, попадают в третью очередь, а если введена процедура банкротства застройщика, те же требования относятся к четвертой очереди. Получается, что реестр кредиторов должен формироваться заново. Конечно, до окончания 30 дневного срока формирования реестра никакого реестра собственно не существует. Но суд по результатам рассмотрения заявления каждого кредитора о включении его требований в реестр выносит определение, в котором указывает, что требований кредитора являются подтвержденными и подлежат включению в определенную очередь кредиторов. Если очередность требований изменится, то с вынесенными определениями нужно что-то делать.

С процессуальных позиций, суд не имеет полномочий самостоятельно отменить собственные определения о включении конкурсных кредиторов в третью очередь реестра кредиторов. Это может сделать лишь вышестоящая инстанция арбитражного суда. Закон не содержит указаний на то, может ли такое определение быть обжаловано. Следует исходить из общей нормы, согласно которой определения арбитражного суда, принятые в рамках дела о банкротстве, но не предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, и в отношении которых не установлено, что они подлежат обжалованию, могут быть обжалованы в апелляционном порядке не позднее чем через четырнадцать дней со дня их принятия.

Однако вряд ли конкурсные кредиторы будут по доброй воле обращаться в апелляционную инстанцию с просьбой перевести их из третьей очереди кредиторов в четвертую. Возникает процессуальный тупик.


Не всех застройщиков одинаково банкротят

Важный вопрос, на который параграф 7 главы IX Закона о банкротстве не дает прямого ответа – это вопрос о том, участник какого строительства может считаться участником строительства в смысле положений параграфа 7. Из определений данных п.2-3 части 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве следует, что участник строительства это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства, не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

В связи с тем, что в определении четко указано, что участник строительства должен иметь требование о передаче ему в собственность жилого помещения в многоквартирном доме, возникает вопрос – может ли считаться участником строительства лицо, вложившее свои средства в строительство жилого, но не многоквартирного дома. Если следовать букве закона, то не может. С другой стороны, людей, вкладывающих средства в строительство жилых домов, коттеджей, таунхаусов и т.п. достаточное количество. Здесь и средства вкладываются зачастую большие, чем при строительстве квартиры и обманутых дольщиков не меньше.

Оригинальный ответ на этот вопрос дал председатель банкротного состава одного из арбитражных судов на семинаре, посвященном проблеме банкротства застройщиков. Он заявил, что по его мнению, следует исходить из того, является ли объект вложения денежных средств основным местом жительства или нет. Если лицо, собирается в нем жить круглый год и постоянно, то такое лицо может быть признано участником строительства, а если он строит дачу, то нет.

Такой подход вызывает недоумение, даже если опустить его явное противоречие закону. Как определить каким образом будет использоваться дом, который еще не построен? По нашему мнению, лицо, вложившее свои средства в строительство индивидуального жилого дома не может считаться участником строительства в смысле положений параграфа 7 Закона о банкротстве, а к застройщику такого дома или поселка не может быть применена процедура банкротства застройщика. При этом разграничительным признаком будет являться не критерий постоянного проживания, а наличие или отсутствие в доме общего имущества.

Согласно ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
  • жилой дом, часть жилого дома;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Как видно из приведенных определений отличие жилого дома от квартиры в многоквартирном доме состоит в том, что в жилом доме не имеется помещений общего пользования, тогда как в многоквартирном доме наличие таких помещений является обязательным признаком. Собственники квартир в многоквартирном доме автоматически приобретают долю в праве собственности на общее имущество дом.

Однако и такой критерий не является универсальным. Под многоквартирным домом следует понимать дом, имеющий более одной квартиры. Однако обычный сельский дом, принадлежащий на праве общей долевой собственности двум семьям, уже имеет общее имущество (крыша, чердак, подвал). То же самое можно сказать о таунхаусах, или правильнее называть их дома, сблокированной застройки. Здесь отдельные дома соединены между собой одной или несколькими общими стенами. Зачастую они соединяют до десятка таких отдельных домов или блоков. Зачастую они имеют общую крышу, коммуникации и земельный участок. Представляется, что в таких случаях решение относить или нет такие дома к многоквартирным должно приниматься судом, исходя из конкретного проекта.


Специальные процедуры банкротства застройщика

Формирование реестров требований кредиторов и участников строительства в рамках процедуры банкротства застройщика также имеет свои особенности.

Прежде всего, участник строительства должен определиться – какие требования он хочет удовлетворить в ходе банкротства. Дело в том, что участник строительства в отличие от других кредиторов всегда имеет к должнику два требования. Первое требование – денежное, о взыскании убытков, вызванных неисполнением договора со стороны застройщика. Второе- требование о передаче жилых помещений. Заявить оба требования одновременно закон не позволяет. Таким образом, участник строительства должен сделать выбор – в какой реестр будут внесены его требования, - в реестр кредиторов (то есть реестр денежных требований) или в реестр требований передачи жилых помещений. Сформировавшаяся на сегодняшний день арбитражная практика исходит из недопустимости последующего перехода из одного реестра в другой.

Если участник строительства выбрал возврат денежных средств, то реестр требований кредиторов будет внесена сумма, складывающаяся из суммы денежных средств, которые участник строительства уплатил застройщику до расторжения договора и суммой реального ущерба, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

При этом превышение суммы денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества над стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения указанного договора), которое должно было быть передано участнику строительства, не может являться основанием для снижения размера денежных требований участника строительства или повлечь за собой иные негативные последствия для такого участника строительства.

Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве, то есть в том же порядке , что и денежные требования.

При этом арбитражному суду должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Неясно придается ли данному положению такой смысл, согласно которому лицо заключившее договор о передачи жилого помещения, но не оплатившая его ни полностью, ни частично, не может быть признано имеющим требования о передаче жилого помещения. Закон не содержит указаний по этому поводу, а арбитражная практика пока не сформирована.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, включается арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

С этого момента участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества.

В реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:
  • сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
  • размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
  • сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

На основании сформированных реестров, по завершении конкурсного производства, денежные требования кредиторов и требования о передаче жилых помещений удовлетворяются в следующем порядке:

По денежным требованиям:
  • в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда;
  • во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
  • в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства;
  • в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Порядок удовлетворения требований о передаче жилых помещений может быть различным и зависит не от желания участников строительства, а в основном от их финансовых возможностей.

В случае если у застройщика имеется объект незавершенного строительства, то собрание участников строительства может принять решение о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства). В случае вынесения такого решения арбитражный управляющий обращается в суд с соответствующим ходатайством.

Однако такая передача возможна только при соблюдении целого ряда условий, основными из которых является то, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, хватит для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. В противном случае участники строительства должны будут внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства. В случае, предусмотренном настоящим пунктом, требования участников строительства и (или) третьих лиц учитываются в реестре требований кредиторов в размерах и очередности, как и погашенные участниками строительства и (или) третьими лицами требования кредиторов первой и второй очереди.

В части погашенных требований по текущим платежам требования участников строительства и (или) третьих лиц подлежат погашению застройщиком в том же порядке и той же очередности, что и погашенные требования кредиторов по текущим платежам.

Если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, то передача объекта незавершенного строительства возможна только при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений, таким образом, что в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства.

Интересно, что при наличии у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив создается в отношении каждого такого объекта, при этом решение собрания участников строительства принимается и определение арбитражного суда выносится в отношении всех таких объектов одновременно . Однако неясно как поступить в случае, когда в одном объекте есть желающие создать кооператив, а в другом недостроенном доме таких желающих не нашлось. Исходя из буквального смысла закона, в этом случае суд должен отказать в создании кооператива и передаче ему недостроенного объекта и земельного участка. Также данное правило создает некую абсурдность ситуации в отношении домов, поселков таунхаусов. Как правило, все дома в поселке принадлежат одному застройщику, в тоже время в одном доме может быть по всего две-три квартиры. В этом случае нужно будет создавать несколько десятков кооперативов с двумя-тремя членами в каждом.

Требования участников строительства могут быть удовлетворены также путем передачи им жилых помещений. Однако такой счастливый исход может иметь место только в случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено. При этом у застройщика должны иметься разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, полученное в соответствии с градостроительным законодательством. Кроме того, также как в случае с передачей незавершенного строительства, имущества, которое остается у должника после передачи жилых помещений, хватит для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди. В противном случае участники строительства должны будут внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

В случае, если собранием участников строительства не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, то участники строительства вправе предъявить в арбитражный суд рассматривающий дело о банкротстве денежные требования для включения их в реестр кредиторов.

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве можно расценивать как попытку законодателя спешно интегрировать механизм удовлетворения вещных требований в Закон о банкротстве, никогда не допускавший такой возможности.

Представляется, что такое новшество было вызвано в основном политической необходимостью. Однако поспешность принятия данных норм и непроработанность достаточно сложных механизмов привела к возникновению большого количества вопросов при полном отсутствии разъяснительной реакции Пленума ВАС РФ.

Полагаем, что достаточно большое количество дел о банкротстве застройщиков позволят в ближайшие годы судам наработать практику, а Пленуму ВАС РФ разъяснить вопросы, поднятые в этой статье.