Google+
  EN Контакты

«Новый взгляд на вещи»: реформа института вещного права в России

В апреле текущего года Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении принят проект Федерального закона, внесенный президентом, которым предполагается внести существенные изменения в гражданское законодательство. Данный проект довольно объемный и содержательный и затрагивает изменение практически всех разделов Гражданского кодекса. Однако наиболее существенные изменения планируется внести в институт вещного права. Поэтому в данной статье остановимся на рассмотрении именно данного блока изменений.

В связи с принимаемыми изменениями, положения раздела гражданского кодекса, посвященного вещным правам, существенно детализировались, а сам раздел дополнился новыми разновидностями вещных прав. В этой связи наименование раздела, содержащего положения о вещных правах (напомним: в действующей редакции он именуется «Право собственности и другие вещные права») изменено на «Вещные права». В разделе «Вещные права» выделены 4 подраздела, а именно: 1. «Владение»; 2. «Общие положения о вещных правах»; 3. «Право собственности»; 4. «Ограниченные вещные права». Для большей наглядности рассмотрим структурно содержание каждого из подразделов.


1. Владение

Гражданское законодательство пополнилось новым термином, и соответственно новым институтом – институтом «владения». Под владением понимается фактическое господство лица над объектом владения, сохраняющееся до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения. Владение вещью не подлежит государственной регистрации. При этом если в отношении объекта владения установлено несколько прав, включающих правомочие владения, владельцем будет признаваться лицо, которое осуществляет фактическое господство над объектом владения.

К объектам владения могут относиться:

  • любые вещи (в том числе деньги и ценные бумаги);
  • вещи, определенные родовыми признаками, при условии их индивидуализации;
  • вещи, находящиеся в процессе создания;
  • часть недвижимой вещи, если можно определить границы этой части.

Приобретение владения возможно различными способами, и по общему правилу, владение приобретается установлением фактического господства над вещью (например, вручением приобретателю вещи). Также владение может быть приобретено односторонними действиями приобретателя, если условия для свободного доступа приобретателя к объекту владения созданы лицом, передающим владение. В случае если владение подтверждается составлением передаточного акта, то лицо, указанное в данном акте, будет считаться владельцем вещи, пока судом не доказано обратное.

Законодатель выделил два вида владения – законное и незаконное. Незаконное владение, в свою очередь, может быть добросовестным и недобросовестным. Владение является законным только в случае, если оно осуществляется на основании права собственности (или иного вещного права, включающего правомочие владения) либо на основании соглашения с собственником (или с обладателем иного вещного права, включающее правомочие владения). Если лицо владеет вещью при отсутствии на то законных оснований, тем не менее, оно может быть признано добросовестным владельцем. Это касается тех случаев, когда владелец не знал и не мог знать о том, что он приобретает владение незаконно, либо о том, что основание законного владения отпало. При этом, в соответствии с проектом изменений, установлена презумпция законности и добросовестности владения – любое владение признается законным и добросовестным, пока судом не установлено обратное.

Любой владелец (как законный, так и незаконный) вправе осуществлять защиту своего права владения одним из следующих способов:
  • самостоятельно (путем самозащиты);
  • посредством обращения к уполномоченным государственным органам или органам местного самоуправления;
  • в судебном порядке.

Требование о защите владения может предъявить только лицо, утратившее владение последним, причем требование должно быть предъявлено к тому лицу, у которого фактически находится вещь. Недобросовестный владелец, требующий защиты своего владения, должен доказать что он владел вещью в течение года до нарушения, которое послужило основанием для предъявления требования о его защите. При этом лицо, к которому будет предъявлено требование о защите владения, не вправе в качестве возражений ссылаться на наличие у него права на вещь. Вместо этого, нынешний владелец должен заявить встречное требование о защите своего владения, а спорная вещь должна быть передана на хранение третьему лицо, которое определяет суд (секвестр).


2. Общие положения о вещных правах

В данном подразделе содержатся общие положения о вещных правах, где раскрываются понятие, объекты, виды вещных прав, а также положения, касающиеся защиты вещных прав. В гражданский кодекс введено понятие вещных прав. Вещными являются права, предоставляющие лицу непосредственное господство над вещью, а также являющиеся основанием осуществления вместе или по отдельности правомочий владения, пользования и распоряжения ею в установленных пределах. К признакам вещного права, в соответствии с проектом, относятся:

  • вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью;
  • вещное право не имеет срока действия;
  • вещное право не прекращается утратой правомочия владения.

Если в действующей редакции содержится примерный неисчерпывающий перечень существующих вещных прав, то в проекте данный перечень четко определен и закрыт. Так, вещными правами являются право собственности и ограниченные вещные права, к которым в свою очередь законодатель предлагает относить:
  • право постоянного землевладения;
  • право застройки;
  • сервитут;
  • право личного пользовладения;
  • ипотека;
  • право приобретения чужой недвижимой вещи;
  • право вещной выдачи;
  • право оперативного управления;
  • право ограниченного владения земельным участком.

Как видим, новый перечень, по сравнению с ныне действующим, значительно расширил и конкретизировал круг вещных прав.

Приобретение (изменение, прекращение и переход) вещного права на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, с момента которой и возникает (изменяется, прекращается, переходит) вещное право. Причем сделка, направленная на приобретение вещного права недвижимого имущества должна быть обязательно нотариально удостоверена. Данное нововведение направлено, прежде всего, на борьбу с существующими мошенническими схемами продажи недвижимости.

Новое появилось и в институте защиты вещных прав. Действующими положениями кодекса (глава 20 Гражданского кодекса РФ) предусмотрена защита вещных прав двумя способами: путем истребования вещи из чужого незаконного владения, а также путем устранения нарушений, не связанных с лишением владения. При этом второй способ защиты подробно не регламентирован. Проектом предусмотрены 4 способа защиты вещного права. В частности, защита вещных прав может осуществляться путем:
  • истребования вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск);
  • устранения нарушений вещного права, не связанных с лишением владения (негаторный иск);
  • освобождения вещи или иного объекта вещного права от ареста (исключение из описи);
  • признания вещного права.

У ранее известных прежде Гражданскому кодексу способов защиты вещного права появились соответствующие названия, заимствованные из римского права (виндикационный и негаторный иски). До сих пор данные названия использовались лишь в правовой доктрине учеными-цивилистами, а также в периодике, на законодательном уровне официально они закреплены не были. Такой способ защиты вещного права как освобождение имущества от ареста (исключение из описи) в действующей редакции гражданского кодекса своего закрепления не нашел. О возможности такой защиты говорится лишь в процессуальных нормах гражданского законодательства (статьи 140, 442 Гражданского процессуального кодекса РФ). Признание права, согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ в действующей редакции, является одним из способов защиты гражданских прав. Также признание права (признание права собственности) рассматривалось ранее как один из способов приобретения права собственности (статья 222 Гражданского кодекса РФ). Как способ защиты вещного права, признание права в Гражданском кодексе поименован не был, поэтому нововведения, касающиеся конкретизации способов защиты вещных прав, и их подробной регламентации, по сути, заполняют существующие пробелы в действующем законодательстве.


3. Право собственности

В общих положениях, касающихся определения понятия и содержания права собственности, разграничения права частной, государственной и муниципальной собственности, существенных изменений не произошло. Как и прежде содержание права собственности составляет триада правомочий: владение, пользование, распоряжение. Проектом установлены новые правила приобретения права собственности на недвижимые вещи:
  • право собственности на недвижимую вещь подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации;
  • право собственности на самовольную постройку, созданную без получения разрешения на строительство, на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке, в отношении которого лицо, осуществившее постройку, имеет гражданские права, допускающие строительство на нем, может быть признано за этим лицом, если указанная самовольная постройка возведена без существенных нарушений градостроительных и строительных норм;
  • право собственности на технологический имущественный комплекс недвижимости (совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически, либо расположенных на едином земельном участке) возникает с момента государственной регистрации, которая допускается без предварительной регистрации права на входящие в него объекты недвижимости;
  • право собственности на недвижимую вещь, приобретенную по сделке, возникает у приобретателя с момента государственной регистрации права собственности приобретателя; при этом по общему правилу право собственности на недвижимую вещь может быть зарегистрировано только за ее владельцем;
  • право собственности на здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено законом;
  • право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента его государственной регистрации; с заявлением о государственной регистрации указанного права собственник вправе обратиться при условии, если соответствующий объект отвечает признакам объекта недвижимого имущества.

Согласно принимаемым нововведениям устанавливаются специальные правила, посвященные отдельным видам недвижимого имущества:

Глава, посвященная праву собственности на землю, дополнена новым положением, раскрывающим понятие земельного участка как объекта права собственности – объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого определены и удостоверены в установленном порядке и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет. Отчуждение земельного участка его собственником, являющимся также собственником зданий и сооружений на земельном участке, не допускается без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений.

Также в данную главу введены нормы, регламентирующие возникновение и прекращение права собственности при разделе, выделе и соединении земельных участков, согласно которым:
  • при разделе земельного участка – право собственности на земельный участок прекращается при возникновении права собственности на вновь образуемые земельные участки;
  • при соединении земельных участков – право собственности на первоначальные земельные участки прекращается с момента возникновения права собственности на вновь образованный земельный участок;
  • при выделе земельного участка в счет выдела доли участника общей долевой собственности, право собственника выделенного земельного участка на первоначальный земельный участок прекращается с момента государственной регистрации права собственности такого лица на выделенный земельный участок.

Раздел о правах собственности на земельные участки дополнился новыми правилами, регламентирующими ограничение права собственности на земельный участок в пользу соседей (соседские права), а также в публичных интересах.

В соответствии с Проектом текст гражданского кодекса также планируется дополнить положениями, касающимися права собственности на отдельные объекты недвижимости – здания и сооружения. Повреждение (гибель) здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, не влечет прекращения прав собственника здания или сооружения на данный земельный участок. Собственник поврежденного здания имеет право на его восстановление без согласия собственника участка в течение пяти лет с момента повреждения (гибели) здания. Содержание права собственности на объекты незавершенного строительства также регламентировано, введена обязанность собственника в разумный срок завершить строительство объекта, при неисполнении которой суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже объекта с публичных торгов с выплатой собственнику от продажи вырученных средств.

В действующей редакции Гражданского кодекса содержатся положения, регулирующие право собственности на жилые помещения, и в то же время отсутствуют нормы, регламентирующие право собственности на нежилые помещения. Проект устраняет данный недостаток, и текст кодекса дополняется основными положениями о праве собственности на помещения, в соответствии с которыми помещением признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования. Государственная регистрация права собственности на помещение во вновь возведенном здании может быть произведена только после государственной регистрации права собственности на здание, где расположено помещение. Государственная регистрация права собственности на помещение прекращает право собственности на здание, в котором находится помещение. Государственная регистрация права собственности на здание за собственников всех помещений в здании прекращает право собственности указанного лица на помещения. Проектом также предусмотрено введение специальных норм, обеспечивающих правовую регламентацию прав собственников помещений на земельный участок под зданием, а также правовой режим общего имущества здания.


4. Ограниченные вещные права

Как мы уже говорили, действующая редакция Гражданского кодекса не содержит закрытого перечня ограниченных вещных прав, а также их правовой регламентации. Проект изменений не только предполагает введение конкретизированного перечня ограниченных вещных прав, но и содержит регламентационные нормы в отношении каждого вида ограниченного вещного права.

Право постоянного землевладения

Под правом постоянного землевладения (эмфитевзис) понимается право владения и пользования чужим земельным участком, устанавливаемое бессрочно или на определенный срок для целей, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка. Право постоянного землевладения подлежит государственной регистрации и устанавливается по воле собственника на основании договора об установлении права постоянного землевладения, существенными условиями которого являются: условие о земельном участке, о целях использования участка, о плате за право постоянного землевладения. Право постоянного землевладения является бессрочным, или оно может быть установлено на определенный срок, составляющий не менее 50 лет. Плата за право постоянного землевладения устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей либо установленной доли полученных в результате использования участков плодов, продукции, доходов. Обладатель данного права вправе отчуждать его, передавать в залог или иным образом распоряжаться им. Право постоянного землевладения может быть прекращено в случаях:
  • изменения природных свойств и качеств земельного участка, приведшего к невозможности его использования в соответствии с целевым назначением;
  • истечения срока, на который оно установлено (если оно установлено на определенный срок);
  • заключения соглашения между собственником участка и лицом, обладающим правом постоянного землевладения (если право постоянного землевладения не передано в ипотеку);
  • изъятия участка для государственных и муниципальных нужд.

Также право постоянного землевладения может быть прекращено по инициативе собственника, в случае если лицо, имеющее данное право, не исполняет обязанность по улучшению земельного участка или допускает его ухудшение либо не вносит установленную плату за 2 года подряд.

Право застройки

Под правом застройки понимается право владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации. Право застройки подлежит государственной регистрации и устанавливается на основании договора об установлении права застройки, существенными условиями которого являются: условия о земельном участке, о месте расположения возводимого здания на участке, о сроке права застройки, о плате за право застройки, а также о характеристиках возводимого здания (если собственником здания является гражданин или юридическое лицо). Право застройки устанавливается на срок, определенный в договоре об установлении права застройки, который не может быть менее пятидесяти и более ста лет. Плата за право застройки устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, либо предоставления собственнику земельного участка в собственность либо во владение и пользование помещений в возведенных зданиях. Лицо, обладающее правом застройки, вправе распорядиться им любым способом.

Сервитут

Сервитутом признается право управомоченного лица ограниченно пользоваться чужим земельным участком, зданием или сооружением (служащая вещь) для осуществления принадлежащего ему права собственности на земельный участок, здание или сооружение (господствующая вещь), если использование господствующей вещи невозможно без установления сервитута. В силу сервитута собственник господствующей вещи имеет право самостоятельно пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) или запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом (отрицательный сервитут). Исчерпывающий перечень видов сервитутов приведен в тексте проекта, установление иных сервитутов не допускается. В частности, могут быть установлены следующие виды сервитутов:
  • сервитуты перемещения (право прохода, право прогона скота, право проезда);
  • строительные сервитуты (сервитут стройки, сервитут опоры);
  • сервитут мелиорации (отвод и подвод воды);
  • горный сервитут (размещение оборудования и сооружений, необходимых для добычи полезных ископаемых);
  • коммунальный сервитут (размещение, эксплуатация, ремонт и реконструкция объектов коммунального назначения).

Сервитут не может быть установлен, если он лишает собственника служащей вещи возможности использовать ее по назначению. Сервитут устанавливается в отношении определенного круга лиц по соглашению собственников служащей и господствующей вещей, а в случае спора – судом. В договоре об установлении сервитута (судебном решении) указываются вид сервитута, условия его осуществления, а также размер платы за сервитут, которая может устанавливаться в виде единовременного или периодических платежей.

Сервитут подлежит прекращению в следующих случаях: по соглашению собственников вещей, связных сервитутом; при отпадении обстоятельств, вызвавших необходимость установления сервитута; при соединении служащей и господствующей вещей; если пользование служащей вещью в соответствии с ее изменившимся назначением становится невозможным при сохранении сервитута; по истечении срока сервитута (если он установлен); при совпадении в одном лице собственника служащей и господствующей вещей.

Право личного пользовладения

Правом личного пользовладения (узуфрукт) признается предоставленное собственником вещи другому лицу (пользовладельцу) право пользования и владения такой вещью. Пользовладельцем может выступать гражданин либо некоммерческая организация, при этом использование вещи, предоставленной в личное пользовладение, в предпринимательской деятельности не допускается. Право личного пользовладения не может быть передано другому лицу, в том числе в порядке универсального правопреемства или по сделке, однако право личного пользовладения может быть установлено по соглашению между собственником недвижимой вещи и пользовладельцем либо приобретено в порядке наследования на основании завещания собственника недвижимой вещи. Пользовладелец вправе владеть пользоваться обремененной вещью в соответствии с ее назначением и требовать устранения от владения и пользования вещью всех прочих лиц. Как видим, в отличие от сервитута, здесь присутствует правомочие владения вещью. Кроме того, пользовладелец обязан за свой счет нести все затраты по содержанию вещи.

Право личного пользовладения устанавливается на определенный срок или пожизненно, а в случае если пользовладельцем является некоммерческая организация – срок пользовладения не может превышать двадцать один год.

Право личного пользовладения прекращается с гибелью обремененной вещи, смертью пользовладельца (ликвидацией или реорганизацией некоммерческой организации), истечением срока права личного пользовладения.

В проекте изменений к Гражданскому кодексу РФ также предусмотрен такой вид узуфрукта как социальное пользовладение, который устанавливается в отношении жилого помещения исключительно в пользу лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения и имеющих в соответствии с семейным законодательтсвом право на получение алиментов от этого собственника.

Ипотека

В настоящее время Гражданский кодекс содержит лишь общие положения о залоге имущества, и лишь косвенно затрагивающие вопросы ипотеки. В проекте изменений все вопросы, касающиеся ипотеки, нашли детальное отражение и регулирование.

В силу ипотеки залогодержатель в целях удовлетворения своих требований за счет заложенной недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, определенных законом и договором ипотеки. Предполагается существование двух видов ипотеки – акцессорная ипотека и независимая ипотека. Акцессорная ипотека предполагает указание в договоре ипотеки данных о существе, размере и сроках исполнения обеспечиваемого обязательства. При независимой ипотеке залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство залогодателя (или третьего лица) считается обеспеченным, уведомляя об этом залогодателя (третье лицо). Срок независимой ипотеки не может превышать тридцать лет.

Предметом ипотеки могут быть: здание или сооружение; земельный участок; право постоянного землевладения или право застройки; помещение. Договор ипотеки подлежит нотариального удостоверению (за исключением случая удостоверения независимой ипотеки закладной).

Важным нововведением в данной сфере является также регламентирование права на преимущественное удовлетворение своих требований, обеспеченных залогом, перед другими залогодержателями (старшинство ипотек).

Право приобретения чужой недвижимой вещи

В соответствии с проектом изменений предполагается, что лицо, обладающее правом приобретения чужой недвижимой вещью, будет иметь абсолютное исключительное право на приобретение данной вещи в свою собственность. Примечательно, что по аналогичным правилам лицо может также приобрести ипотеку или право застройки на чужую недвижимую вещь.

Право приобретения чужой недвижимой вещи подлежит государственной регистрации, осуществляемой как регистрация обременения этой вещи, а если вещь не создана – как регистрация обременения другой недвижимой вещи, на которой, в составе которой или из которой будет создана новая недвижимая вещь (например, земельного участка, на котором будет возводиться объект недвижимости). Право приобретения чужой недвижимой вещи может быть передано другому лицу. Существенными условиями договора о праве приобретения чужой недвижимой вещи являются: данные, позволяющие определить вещь; срок существования права приобретения чужой недвижимой вещи; размер платы (если право предоставляется на платной основе); срок передачи вещи; цена и срок оплаты приобретаемой вещи. Основания прекращения права приобретения чужой недвижимой вещи являются: поступление вещи в собственность обладателя этого права; выкуп собственником вещи права ее приобретения у правообладателя; отказ правообладателя от этого права; истечение срока существования права; гибель недвижимой вещи, обремененной этим правом.

Право вещной выдачи

Данный институт также является абсолютно новым и неизвестным прежде российскому законодательству. Право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника недвижимой вещи имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере (объеме), а в случае неполучения такого предоставления – правомочие распорядиться этой вещью путем обращения на нее взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки. Однако, основным отличием данного права от ипотеки является то, что ипотека представляет собой вспомогательное (обеспечительное) право, в то время как право вещной выдачи является самостоятельным (основным) правом. Отличие от сервитута состоит в том, что сервитут предполагает воздержание от действий собственником (претерпевание), в то время как право вещной выдачи предусматривает совершение собственником недвижимой вещи определенных действий.

Право вещной выдачи возникает на основании договора об установлении права вещной выдачи с собственником или по иным основаниям, предусмотренным законом. Существенными условиями договора являются: размер имущественного предоставления, его денежная оценка, периодичность предоставлений и срок действия права вещной выдачи. Имущественное предоставление не может состоять в пользовании недвижимой вещью, обремененной этим правом. Право вещной выдачи может быть установлено на срок жизни гражданина, имеющего это право, или иной срок, но не более чем на сто лет.

Право оперативного управления

В действующей редакции Гражданского кодекса глава, посвященная данному вещному праву именуется: «Право хозяйственного ведения, Право оперативного управления». И соответственно, устанавливается различный правовой режим для предприятий (учреждений), владеющих имуществом на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления. Согласно проекту, предполагается устранить данную неопределенность в правовом регулировании и упразднить институт права хозяйственного ведения. К созданным до дня официального опубликования текста проекта изменений государственным и муниципальным унитарным предприятиям, основанным на праве хозяйственного ведения, применяются правила о праве оперативного управления, и со дня введения в действие настоящего Федерального закона имущество, закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения, считается принадлежащим им на праве оперативного управления.

В соответствии с проектом изменений, предприятие (или учреждение) не вправе продавать или распоряжаться иным образом, принадлежащим ему на праве оперативного управления недвижимым имуществом. Предприятие, не являющееся казенным, по общему правилу вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему движимым имуществом, в то время как казенное предприятие (учреждение) вправе распоряжаться движимым имуществом лишь с согласия собственника имущества. Без согласия собственника казенное предприятие (учреждение) вправе распоряжаться производимыми ими товарами, работами, услугами.

Право ограниченного владения земельным участком

Для данного ограниченного вещного права отдельной главы в кодексе согласно проекту не предусмотрено, тем не менее, данное право содержится в перечне ограниченных вещных прав, находящемся в статье 223 Гражданского кодекса РФ (в редакции с учетом проекта изменений). В указанной статье применительно к данному виду вещного права содержится отсылка к статье 297.1. Гражданского кодекса РФ (в редакции с учетом проекта изменений). Следовательно, данное ограниченное вещное право рассматривается в кодексе применительно к положениям о праве собственности на здания и сооружения, о которых мы говорили выше. Итак, правом ограниченного владения земельным участком признается право собственника здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, пользоваться данным земельным участком на условиях и в объеме, предусмотренных соответствующим вещным правом или договором с собственником земельного участка.